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Iffland Wischnewski Rechtsanwälte
Markus Düncher Rechtsanwalt Fachanwalt Mietrecht Wohnungseigentumsrecht Miet- und Pachtrecht der Pflegeimmobilie Heimvertragsrecht (WBVG) Forderungsmanagement

Markus Düncher

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Miet- und Pachtrecht der Pflegeimmobilie

Heimvertragsrecht (WBVG)

Forderungsmanagement

Miet- und Pachtverträge von Pflegeimmobilien sind bei Markus Düncher in den besten Händen. Er berät Betreiber stationärer Einrichtungen sowie alternativer Wohnformen zu allen mietrechtlichen Fragen. Er gestaltet Verträge und steht unseren Mandanten zur Seite, wenn Ansprüche durchzusetzen oder abzuwehren sind oder die Verträge beendet werden sollen. 

Darüber hinaus genießt Markus Düncher als Spezialist für das Heimvertragsrecht bundesweit Renommee. Er ist Autor eines juristischen Kommentars zum Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) und bearbeitet alle Fragen, die im Zusammenhang mit dem Heimvertrag oder dem Vertrag zum Betreuten Wohnen stehen: Gestaltung, Kündigung, offene Forderungen.

1991-1998

Studium der Rechtswissenschaften an der Johann Wolfgang v. Goethe-Universität in Frankfurt a.M., Schwerpunkt Sozial- und Zivilrecht

1998-2000

Referendariat am LG Darmstadt, juristische Mitarbeit im Stadtkrankenhaus Offenbach a. M.

seit 2000

Kontinuierliche Weiterbildung im gewerblichen Mietrecht, insbesondere Betreutes Wohnen, Erbrecht, Wirtschafts- und Vollstreckungsrecht

2001-2005

Rechtsanwalt in Heidelberg und im Kreis Offenbach, Tätigkeitsbereich insbesondere Gewerbliches Mietrecht, Wirtschaftsrecht, Vollstreckungsrecht

seit 2005

Rechtsanwalt in der Sozietät Iffland Wischnewski

seit 2007

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

seit 2011

Autor des "WBVG - Der Kommentar für die Arbeitspraxis" von Iffland / Düncher, Vincentz-Network

Veröffentlichungen:

Sozialhilfe für Bestattungskosten zuständig

RA Markus Düncher

CAREkonkret 13/2017, S. 7

Pflegeheime sind nicht grundsätzlich dazu verpflichtet, Bestattungskosten für verstorbene Bewohner zu übernehmen und sich diese dann von den Angehörigen einzuholen. Das ist Aufgabe des Sozialhilfeträgers.

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Entgelterhöhung im Wohn- und Betreuungsvertrag

RA Markus Düncher
RAin Dr. Daniela Schweigler

Gesundheit und Pflege 1/2017, S. 5 ff.

Angesichts divergierender Rechtsprechung der Oberlandesgerichte bestand für Einrichtungen einige Zeit Unsicherheit bei der Frage, ob sie eine Erhöhung des Wohn- und Betreuungsentgelts auch durch einseitige Erklärung herbeiführen können. Mit Urteil vom 12.05.2016 (Az.: III ZR 279/15) hat der Bundesgerichtshof über diese Frage entschieden. Es bleiben aber weiterhin Fragen offen.

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Versorgungsvertrag: Bei vorzeitiger Kündigung der Apotheke droht dem Heim Schadenersatz

RA Markus Düncher

CAREkonkret, 37/2016, S. 8

Heimversorgungsverträge zwischen Einrichtungen und Apotheken schaffen nur einen Rahmen für den Bezug von Medikamenten und Medizinprodukten durch die Heimbewohner, begründen aber keine direkten Zahlungsverpflichtungen. Trotzdem kann es für die Einrichtung erhebliche finanzielle Folgen haben, wenn sie solche Verträge beenden wollen und dabei Kündigungsfristen ignorieren.

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Erfahrungen mit dem Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz in der Eingliederungshilfe

RA Markus Düncher
RAin Jasmin Timm

Gesundheit und Pflege 1/2015, S. 13 f.

Dieser Beitrag behandelt bereits veröffentlichte Entscheidungen zum Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz, gibt aber auch einen allgemeinen Überblick über die bisherigen Erfahrungen aus der Beratungspraxis zum WBVG in der Eingliederungshilfe außerhalb gerichtlicher Verfahren und stellt Bezüge zum Leistungsrecht her.

Kein Signal, um Verfahren einfacher zu regeln

RA Markus Düncher

CAREKonkret 46/14, S. 7

Das OLG Hamm hatte über zwei Klauseln in Heimverträgen zu entscheiden, die die Einrichtung zu einer Erhöhung des Entgelts durch einseitige Erklärung und zur Räumung zurückgelassener Gegenstände nach Vertragsende berechtigten. Die Entscheidung des Gerichts gibt Anlass, die bisherige Praxis der Umsetzung von Entgelterhöhungen zu überprüfen.

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Fingerspitzengefühl bei Neubelegung des Heimplatzes

RA Markus Düncher

CAREKonkret 37/14, S. 8

Der Artikel zeigt auf, wie stationäre Pflegeinrichtungen einerseits die Plätze verstorbener Bewohner zügig wieder belegen, andererseits aber auch die Interessen der Angehörigen des Bewohners an einem würdevollen Abschied wahren können.

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Kostenübernahme durch Träger der Sozialhilfe - kein Selbstläufer

RA Markus Düncher

Altenheim 02/2014, S. 50

Kostenübernahme durch Träger der Sozialhilfe – kein Selbstläufer, Altenheim 02/2014, S. 50 Der in der Reihe Rechtsrat erschienene Artikel zeigt finanzielle Risiken und Möglichkeiten zu ihrer Begrenzung bei der Aufnahme und der Versorgung von Sozialhilfeempfängern durch stationäre Einrichtungen auf.

Sozialhilfeträger dürfen Leistungen zurückhalten

RA Markus Düncher

CAREkonkret 40/2013, S. 6

Der in der Reihe Recht für die Praxis erschienene Beitrag zeigt Möglichkeiten auf, einer verzögerten Bearbeitungspraxis der Sozialhilfeträger (mittelbar) entgegenzuwirken und das Ausfallrisiko bezüglich der Vergütung für vor einer Kostenzusage erbrachten Leistungen zu begrenzen.

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Bei Zahlungsverzug zeitnah Kündigung aussprechen

RA Markus Düncher

CAREkonkret 9/2013, S. 6

Der in der Reihe "Recht für die Praxis" erschienene Artikel möchte Heimträgern die unbegründete Scheu vor einer Kündigung des Heimvertrages wegen Zahlungsverzuges nehmen. Diese ist nicht Ausdruck unsozialer Gesinnung, sondern auch häufig erforderlich, um Bewohnern ein Druckmittel an die Hand zu geben, einer schleppenden Bearbeitungspraxis der Sozialhilfeträger entgegenzuwirken.

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Haftung demenzkranker Personen

RA Markus Düncher

CAREkonkret 50/2012, S. 4

Der in der Reihe "Recht für die Praxis" erschienene Artikel benennt Haftungsrisiken, die sich aus der Versorgung von demenkranken Personen durch ambulante und stationäre Pflegeeinrichtungen ergeben und zeigt Lösungswege auf.

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Wann trägt der Sozialhilfeträger die Kosten?

RA Markus Düncher

CAREkonkret 44/2012, S. 9

Der in der Reihe "Recht für die Praxis" erschienene Artikel zeigt Argumentationswege auf, wie sich Pflegeeinrichtungen gegenüber dem Sozialhilfeträger bei einer Änderung der Pflegestufe eines Bewohners frühzeitig die erhöhte Vergütung sichern und damit Entgeltausfälle vermeiden können.

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Mit Bewohnereigentum richtig umgehen

RA Markus Düncher

Altenheim 09/2012, S. 30 ff.

Betreiber von Pflegeheimen sollten wissen, wie mit Schadensfällen an Bewohnereigentum umzugehen ist, was bei Räumung eines Heimplatzes nach dem Tod des Bewohners zu beachten ist und wie das Diebstahlsrisiko reduziert werden kann.

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Das Heim als Ausweichquartier

RA Markus Düncher

CAREkonkret 32/2012, S.7

Das Schlagwort "Ambulant vor stationär" verschärft den Wettbewerb zwischen Großvermietern und stationären Pflegeanbietern. Der in der Reihe "Recht für die Praxis" erschienene Artikel zeigt Konstellationen auf, in denen eine Kooperation mit Vermietungsgesellschaftten und Baugenossenschaften der Pflegeeinirichtung Vorteile bringen kann.

Heimträger - kein Spielball zwischen Sozialhilfeträgern und Betreuern

RA Markus Düncher

CAREkonkret 27/2012, S. 7

Bei Heimaufnahmen treten immer wieder ungeklärte Kostensituationen auf, gerade in Eilfällen. Sozialhilfeträger und Bewohner bzw. deren Vertreter weisen sich häufig gegenseitig die Verantwortung zu, weshalb die Kostenübernahme (noch) nicht erfolgt. Der in der Reihe "Recht für die Praxis" erschienene Beitrag erklärt bewährte Tipps, wie der Heimträger durch gezielte Einflussnahme auf Bewohner und Sozialhilfeträger schnell zu seinem Geld kommen kann.

Wiederbelegung des Heimplatzes - das gilt es zu beachten

RA Markus Düncher

CAREkonkret 21/2012, S.8

Verstirbt ein Heimbewohner, stellen sich im Zusammenhang mit der Wiederbelegung des Heimplatzes und der finanziellen Abwicklung des Vertrages einige Fragen. Da Betreuungen mit dem Todestag enden, stehen Betreuer nicht mehr als Ansprechpartner zur Verfügung. Häufig sind Erben noch nicht bekannt. Zu Lebzeiten des Bewohners gestellte Anträge auf Sozialhilfe wurden oft noch nicht rechtskräftig beschieden und es ist daher die Kostenträgerschaft hinsichtlich offener Heimentgelte unklar. Der in der Reihe "Recht für die Praxis" erschienene Beitrag zeigt Möglichkeiten zur Abwicklung und Neubelegung auf.

Bei Verlust richtig handeln

RA Markus Düncher

Altenpflege 04/2012 S. 38 ff.

Der Beitrag zeigt auf, was die Mitarbeiter von Pflegeeinrichtungen unternehmen können, um Schadensfälle an Bewohnereigentum zu vermeiden und wie mit eingetretenen Schäden sicher umgegangen werden kann.

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Der Heimwechsel im laufenden Monat - wem steht das Heimentgelt am Umzugstag zu?

RA Markus Düncher

Recht für die Praxis, CAREkonkret, 48/2011, S. 5

Das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) erleichtert Bewohnern die Kündigung des Heimvertrages. Wie sind die Entgelte gegenüber pflegeversicherten Bewohnern abzurechnen, wenn der Umzug nicht genau zum Monatsende erfolgt?

Heimvertragskündigung bei Pflichtverletzung schuldunfähiger Bewohner

RA Markus Düncher

Recht für die Praxis, CAREkonkret, 47/2010, S. 9

Viele Heimbewohner sind in ihrer Schuld- und Einsichtsfähigkeit eingeschränkt. Darf der Unternehmer nach gravierenden Übergriffen auf Personal, Mitbewohner oder Besucher mit einer Kündigung reagieren und muss er dann einen anderen geeigneten Heimplatz nachweisen? Der Beitrag zeigt auf, welche Reaktionsmöglichkeiten zur Verfügung stehen.

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Bei Rechtsschutzversicherungen die Besonderheiten von Pflegeeinrichtungen berücksichtigen

RA Markus Düncher

Recht für die Praxis, CAREkonkret, 38/2010, S. 5

Die Standardbedingungen vieler Rechtsschutzversicherungen berücksichtigen nicht die besonderen Erfordernisse von Pflegeeinrichtungen. Der Beitrag zeigt auf, welche spezifischen Risiken Pflegeeinrichtungen bei Abschluss der Versicherung bedenken sollten.

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Wohin mit dem Nachlass nach dem Todesfall ?

RA Markus Düncher

Recht für die Praxis, CAREkonkret, 32/2010, S. 5

Angesichts eng kalkulierter Auslastungsquoten kommt der zügigen Neubelegung des Heimplatzes nach dem Tod des Bewohners hohe wirtschaftliche Bedeutung zu. Der in der Reihe "Recht für die Praxis" erschienene Beitrag zeigt auf, welche rechtlichen Risiken im Zusammenhang mit der Räumung nach dem Todesfall bestehen und wie diese durch geschickte Vertragsgestaltung und die richtigen nachlassgerichtlichen Maßnahmen reduziert werden können.

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Heimverträge: Den Aufsichtsbehörden nunmehr entzogen?

RA Markus Düncher

Recht für die Praxis, CAREkonkret, 23/10, S. 4

Mit der Einführung der Landesheimgesetze und des WBVG kam es zu Irritationen, ob Heimaufsichtsbehörden weiterhin berechtigt sind, auf die Gestaltung von Heimverträgen Einfluss zu nehmen. Der in der Reihe "Recht für die Praxis" erschienene Beitrag zeigt auf, in welchen Bundesländern (lediglich ordnungsrechtliche) Vorgaben gemacht werden können, dass aber die Aufgabe der inhaltlichen Kontrolle der Heimverträge nun grundsätzlich den Verbraucherschutzverbänden obliegt.

Heimvertrag: Forderungen der Aufsichtsbehörden entgegentreten

RA Markus Düncher

Recht für die Praxis, CAREkonkret, 03/10, S. 4

Aufsichtsbehörden fordern gerne, sämtliche erdenkbaren Rechte und Pflichten der Bewohner in den Heimvertrag aufzunehmen. Der in der Reihe "Recht für die Praxis" erschienene Beitrag zeigt auf, weshalb im Vertrag manchmal "weniger mehr ist" und wie man solchen Wünschen, die zu einem Aufblähen der Verträge führen, argumentativ entgegentreten kann.

Das Kompetenzgerangel um das Heimvertragsrecht ist nicht beendet

RA Markus Düncher

Recht für die Praxis, CAREkonkret, 26/09, S. 9

Als die Bundesregierung den Entwurf des Wohn- und Betreuungsvertragsgesetzes (WBVG) in den Bundestag einbrachte, hoffte man, dass der seit der Föderalismusreform um das Heimvertragsrecht schwelende Kompetenzstreit zwischen Bund und Ländern sein Ende gefunden hatte. Am 31. März haben die Länder Baden-Württemberg und Hessen mit einem Antrag im Bundesrat einen erneuten Versuch unternommen, die Gesetzgebungskompetenz für das Heimvertragsrecht den Ländern zuzuschlagen. Dieser Linie ist der Bundesrat mit seinem Beschluss vom 3. April zwar nicht gefolgt, die Unsicherheit für die Praxis aber bleibt.

Haftpflichtversicherer mit Teilungsabkommen können teuer werden

RA Markus Düncher

Recht für die Praxis, CAREkonkret, 9/09, S. 5

Haftpflichtversicherungsschutz ist für Pflegeeinrichtungen wichtig. Zwischen Versicherungsunternehmen und Krankenkassen bestehen häufig sogenannte Teilungsabkommen, die für die versicherten Heime und Pflegedienste zukünftig teuer werden können. Mit den Teilungsabkommen soll die Abwicklung in typischen Schadensfällen vereinfacht und eigentlich Geld gespart werden. Die Krankenkasse erhält eine festgelegte Quote eines auf sie übergegangenen Schadensersatzanspruchs erstattet, beispielsweise die Behandlungskosten nach einem Bewohnersturz. Dafür muss sie lediglich einen Zusammenhang des Schadensfalles mit dem versicherten Risiko darlegen. Auf eine detaillierte Prüfung, ob ein Anspruch überhaupt besteht, verzichtet der Haftpflichtversicherer.

Muss der Heimträger Elektrogeräte der Bewohner regelmäßig prüfen?

RA Markus Düncher

Recht für die Praxis, CAREkonkret, 49/08, S. 7

Über Brände in Senioreneinrichtungen berichten die Medien immer wieder. Eine häufige Brandursache sind schadhafte Elektrogeräte. Ist der Betreiber zu einer regelmäßigen Kontrolle der elektrischen Geräte und Leitungen in den Bewohnerzimmern verpflichtet? Und schließt das auch eigene Geräte des Bewohners wie Radios oder elektrische Heizdecken ein?

Fälligkeit, Erstattungen, Nachberechnungen das Heimentgelt

RA Markus Düncher

Recht für die Praxis, CAREkonkret, 43/08, S. 6

Die Abrechnung des Heimentgelts ist eine Wissenschaft für sich. Nicht nur, weil das Entgelt aufgrund gesetzlicher Vorgaben in seine einzelnen Bestandteile aufzugliedern ist, sondern weil neben dem Entgelt im engeren Sinne meist auch regelmäßig oder unregelmäßig anfallende Zusatzleistungen abgerechnet sowie Gutschriften und Nachberechnungen vorgenommen werden müssen. Spätestens, wenn rückständiges Heimentgelt geltend gemacht werden muss oder Bewohner Rückerstattungen verlangen, kommt es bei ungeschickter Vertragsgestaltung und Entgeltabrechnung zu Problemen.

Die Umsetzung der neuen Abwesenheitsregelungen für Heimbewohner

RA Markus Düncher

Recht für die Praxis, CAREkonkret, 37/08, S. 6

Im Zuge der zum 1. Juli 2008 in Kraft getretenen Reform wurden die bisher von Bundesland zu Bundesland in den Rahmenverträgen nach § 75 SGB XI unterschiedlich geregelten Abwesenheitszeiten bundeseinheitlich normiert. Darüber hinaus sind gemäß § 87 a Abs. 1 S. 7 SGB XI bei Abwesenheit, soweit drei volle Kalendertage überschritten werden, in den Rahmenverträgen Abschläge von mindestens 25 Prozent der Pflegevergütung, der Entgelte für Unterkunft und Verpflegung und der Zuschläge bei Integrierter Versorgung vorzusehen. Die Abschläge beinhalten auch die Ausbildungszuschläge und die Kosten für ehrenamtliche Mitarbeiter (§ 82 b SGB XI), welche technisch zur Vergütung für Pflegeleistungen gerechnet werden. Der Abschluss neuer Rahmenverträge wird jedoch einige Zeit in Anspruch nehmen.

Wann die Kündigung des Heimvertrags durch den Betreuer unwirksam ist

RA Markus Düncher

Recht für die Praxis, CAREkonkret, 24/08, S. 5

Viele Heimbewohner stehen unter Betreuung. Hat der Betreuer den Heimvertrag gekündigt, kommt es häufig zum Streit, ob die Kündigung wirksam ist. Dies gilt vor allem dann, wenn der Verdacht besteht, dass eine außerordentliche Kündigung lediglich vorgeschoben ist, um bei einem kurzfristigen Umzug das Heimentgelt nicht bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zahlen zu müssen.

Schönheitsreparaturen - Zum Sterben schön

RA Markus Düncher

CAR€ Invest, 22/08, S. 9 f.

In Zeiten knappen Geldes lohnt es sich für Investoren, Mietverträge auf Klauseln durchzuschauen, die sich möglicherweise zum unkalkulierbaren Kostenrisiko auswachsen können. Die "Schönheitsreparatur-Keule" des Bundesgerichtshofs trifft nicht nur die Vermieter von Wohnraum, sondern auch Vermieter von Seniorenimmobilien. CAR€ Invest erkundigte sich bei RA Markus Düncher, worauf künftig zu achten ist.

Schönheitsreparaturen - Zum Sterben schön

RA Markus Düncher

CAR€ Invest, 22/08, S. 9 f.

In Zeiten knappen Geldes lohnt es sich für Investoren, Mietverträge auf Klauseln durchzuschauen, die sich möglicherweise zum unkalkulierbaren Kostenrisiko auswachsen können. Die "Schönheitsreparatur-Keule" des Bundesgerichtshofs trifft nicht nur die Vermieter von Wohnraum, sondern auch Vermieter von Seniorenimmobilien. CAR€ Invest erkundigte sich bei RA Markus Düncher, worauf künftig zu achten ist.

Wie Sie Zahlungsausfälle in der stationären Pflege vermeiden

RA Markus Düncher

Recht für die Praxis, CAREkonkret, 13/08, S. 5

Die Diskussionen über drohende Altersarmut reißen nicht ab. Sozialhilfeverfahren ziehen sich durch immer restriktivere Prüfungen über nicht unerhebliche Zeiträume hin. Den Heimträgern drohen hinsichtlich der nicht von den Pflegekassen beziehungsweise Sozialhilfeträgern übernommenen Entgeltanteile erhebliche Zahlungsausfälle. Wie kann der Heimträger dieses Risiko reduzieren?

Miet- und Pachtverträge - Von Fallstricken und Schlupflöchern

RA Markus Düncher

CAR€ Invest, 12/08, S. 4 f.

Ob langfristige Pachtverträge mit indexbasierten Gleitklauseln, ob stagnierende oder sinkende Investitionskostensätze - Fallstricke im internen Kostenausgleich bringen Betreiber von Seniorenimmobilien zunehmend in existenzielle Bedrängnis. Als Ausweg bleibt oft nur der vorzeitige Vertragsausstieg - per Rückgriff auf formale Regelverstöße.

Vertrag kann sich in "Luft" auflösen

RA Markus Düncher

Altenheim, 2/08, S. 32 f.

Werden branchenspezifische technische, rechtliche und betriebswirtschaftliche Besonderheiten bei der Vertragsgestaltung zur Anmietung einer Seniorenimmobilie nicht beachtet, kann das insbesondere bei Heimen erhebliche wirtschaftliche Folgen haben - im ungünstigsten Fall die Nichtigkeit des Miet- oder Pachtvertrages. Der Beitrag zeigt einige typische Fallstricke auf.

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Entgeltanpassungen erfolgreich umsetzen

RA Markus Düncher

CAREkonkret v. 12.10.2007, S. 5

Bei gestiegenem Betreuungsbedarf kommt es zwischen Heimträgern und Bewohnern regelmäßig zu Auseinandersetzungen, ob und ab wann ein erhöhtes Heimentgelt zu zahlen ist. Allein die Erhöhung der Pflegestufe führt nicht automatisch zu einem höheren Entgeltanspruch. Der in der Reihe "Recht für die Praxis" erscheinende Beitrag gibt praktische Tipps, welche Maßnahmen notwendig sind, um eine Entgeltanpassung rechtswirksam durchzuführen.

Zum Umfang der Begründungspflicht bei der Kündigung des Heimvertrages wegen Zahlungsverzug des Bewohners

RA Markus Düncher

PflegeRecht 6/2006, S.260 ff.

Auch wenn der Heimträger bemüht sein wird, das Auflaufen rückständiger Heimentgelte durch geeignete Maßnahmen zu vermeiden, treten in Einzelfällen doch immer wieder erhebliche Zahlungsrückstände auf, die eine fristlose Kündigung unumgänglich werden lassen. Nach der Kündigung ist dann von Selbstzahlern, deren Angehörige oder den Kostenträgern oft eine plötzliche Zahlungsbereitschaft zu beobachten. Allerdings sind an die Begründung einer wirksamen Kündigung hohe Anforderungen gestellt, welche in diesem Artikel erläutert werden.

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